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建设工程与房地产纠纷答复汇总

（第一至第十二批）

     问题1：执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定？

     答疑意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为：“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”例如，商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准，对此需要把握的是，一方面要保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。

     咨询人：海南省高级人民法院铁路庭  夏伟伟

     答疑专家：最高人民法院民一庭  万挺

     来源：最高院法答网精选答问（第四批）问题5

     问题2：行政机关在支付补偿款后，能否依据补偿安置协议的约定，不经被征收人同意直接拆除被征收人房屋？

     答疑意见：从目前的法律和司法解释规定看，即便补偿安置协议约定了相关拆除情形，也并不等同于行政机关有权直接拆除被征收人房屋。依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，作为行政协议签订方的行政机关和对行政协议有相应监督职权的行政机关，有权作出带有要求限期履行内容的行政决定。被征收人收到行政决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以依法向人民法院申请强制执行。

咨询人：江西省高级人民法院行政庭 吁坤

答疑专家：最高人民法院行政庭 仝蕾

来源：最高院法答网精选答问（第八批）问题3

     问题3：抵押权人对不动产抵押权的行使能否及于不动产的租金？

     答疑意见：民法典第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”该条的立法目的在于：在抵押权已经进入实现阶段，抵押物已被采取保全措施的前提下，剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，转而使这部分收益进入抵押权人优先受偿的范围。这一规则有利于抵押权的实现，也能够充分发挥抵押财产担保债权优先受偿的功能。但该条强调的是抵押财产被扣押，而针对不动产（如房屋）的保全措施通常是查封。在查封尤其是“活封”的状态下，承租人可以继续占有使用房屋，仍然可以产生租金这一法定孳息。将上述规定精神类推适用于查封情形，即产生的租金收益按照民法典第四百一十二条规定精神处理，也符合上述立法目的，有利于在实现物尽其用的基础上发挥抵押权的功能作用，促进交易的便捷开展。实践中，也有类似的经验做法。比如，（2020）最高法执复169号执行裁定、上海金融法院（2021）沪74执复14号执行裁定均认为抵押权人在房屋查封后有权以房屋租金优先受偿。

     需要说明的是，在破产程序中，由于破产申请受理后，人民法院应当解除对债务人的保全措施，故该条的适用前提已经不复存在，而应当适用相应的法律规定处理。另外，依照民法典第四百一十二条规定的精神，抵押不动产被人民法院查封后，抵押权并不当然及于不动产租金。这时，抵押权人就租金收取负有向不动产承租人的通知义务。抵押权人怠于通知而承租人继续向抵押人支付租金的，仍然产生相应的清偿效果。抵押权人不得主张该清偿行为无效。

     咨询人：上海市闵行区人民法院行政及执行裁判庭 徐昺颢

     答疑专家：上海市第一中级人民法院立案庭 李 兴

     来源：最高院法答网精选答问（第十一批）问题1

     问题4：房屋承租人能否对房屋征收决定提起行政诉讼？

     答疑意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”该条例第二条明确被征收人即为被征收房屋所有权人，将承租人排除在外。依据上述规定，承租人一般不具有针对房屋征收决定提起行政诉讼的主体资格。但从法理上讲，与被诉行政行为是否有法律上利害关系，是判断当事人是否具备行政诉讼原告主体资格的重要标准。因此，对于执行政府规定租金标准的公有房屋承租人等人群，由于其享有法律和政策所赋予的接近于所有权权能的带有福利性的使用权，有必要赋予其针对房屋征收决定提起行政诉讼的原告主体资格。例如，“李某某诉潍坊市奎文区政府房屋征收决定案”（人民法院案例库入库编号：2024-01-3-005-002）明确，公房承租人具有对房屋征收决定提起诉讼的原告资格。

     同时需指出的是，虽然一般意义上的承租人对房屋征收决定不具有提起行政诉讼的原告主体资格，但并不意味着其不能对补偿利益提起行政诉讼。如果符合行政诉讼法的相关规定，其有权提起行政诉讼。例如，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包含因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果承租人承租房屋用于经营，市、县级人民政府的征收行为则可能造成承租人停产停业损失，承租人有权就停产停业损失的补偿提起行政诉讼。“某茶馆诉广东省开平市人民政府不履行法定职责案”（人民法院案例库入库编号：2023-12-3-021-006）的裁判要旨也体现了上述思路。

     咨询人：四川省广元市中级人民法院研究室 任佰安

     答疑专家：四川省高级人民法院行政庭（赔偿办） 熊 君

     来源：最高院法答网精选答问（第十一批）问题3

     问题5：承包人能否针对建设工程尤其是在建工程价款直接向相关建设工程的执行法院主张建设工程价款优先受偿权？

     答疑意见：关于承包人应以何种方式行使建设工程价款优先受偿权的问题，诉讼并不是建设工程承包人行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式。承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。如果将承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式仅限定为诉讼方式，与该规定不符。

     通常情况下，如果承包人在继续对建设工程进行施工，原则上不应当行使建设工程价款优先受偿权。一方面，此时承包人的建设工程价款债权尚未最终确定；另一方面，施工中的建设工程亦不便进行折价或者拍卖。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。实践中，如果施工中的建设工程被发包人的其他债权人申请强制执行，债权人与发包人已经准备折价偿债或者人民法院已经准备拍卖的，承包人就有权向执行法院主张建设工程价款优先受偿权，否则会对其建设工程价款优先受偿权造成损害。即使在施工过程中，承包人发现发包人其他债权人或者抵押权人申请对建设工程进行强制执行时，向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，也属于承包人行使建设工程价款优先受偿权的合理方式。

     提问人：骆朝辉（武汉市中级人民法院民事审判第一庭）

     答疑人：彭胜（湖北省高级人民法院民事审判第一庭）

     来源：湖北法院法答网优秀咨询答疑汇编（第一批）

     问题6：破产程序中，购房人权利是否优先于抵押权人或工程款债权人？

     答疑意见：企业宣告破产后，登记在企业名下的财产都属于破产财产，抵押权人、工程款债权人依法对特定财产享有优先受偿权。购房人的买卖合同是否继续履行，取决于购房人的权利能否排除抵押权、工程款债权的执行。非消费者购房人的权利保护要综合购房人是否明知存在抵押而购买、是否在抵押前签订合法有效的买卖合同、是否办理买卖合同预告登记或备案登记、是否在查封前支付全部价款、对未办理过户登记是否存在过错等情况，以及是建设工程整体抵押还是商铺单个抵押等情况综合判断，在物权优先于债权总原则下进行处理，有过错的非消费者购房人权利不能排除设立在先的抵押权执行。

     咨询人：珠海市中级人民法院破产审判庭 朱学辉

     答疑专家：广东省高级人民法院破执庭 费汉定