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网上有个居住权的段子。说夫妻离婚，男方将价值100万的房子给女方，接着男方通过按揭的方式用150万将房子买回来，再给孩子设一个居住权，然后断供等房子被银行法拍。因房子设有居住权，该房子没有人敢买，一拍流拍，二拍时，女方再花56万元将房子拍回来，最终男方成为失信被执行人，女方手中还有近100万元现金。大家觉得这个故事最大的漏洞在哪里？ 前面故事的漏洞就是居住权不能对抗抵押权或查封。抵押权后恶意设立的居住权是可以被依法涤除的。开头的故事中如男方在离婚时就设立居住权呢？那故事就更不成立了。因为设立居住权的房子银行基本会拒绝放贷的，整个计划在这一步就会破产。 一、居住权简介 居住权是指以居住为目的，对他人住房及其附属设施所享有的占有、使用权利，系有某种恩情、恩义关系的人之间设定的物权利用关系，体现扶弱、施惠功能。该权利通常经遗嘱、遗赠等单方法律行为做出，权利人对房屋仅有使用权而无收益权，死亡后权利即消灭，无法继承。 居住权的设立初衷是保护弱势群体的基本居住需求，比如孤寡老人以房养老，老人给自己设立居住权，然后再把房子卖给金融机构，这样既可以得到一笔养老钱，又能合法居住到自己驾鹤西去，又比如常见的离婚不离家，夫妻俩只有一套房子，双方都没有能力买新房，于是约定产权给妻子居住权给丈夫，他可以住到有能力搬出去为止。 居住二字本身就表明了强烈的人身性，根据《中华人民共和国民法典》规定，居住权设立目的是“满足生活居住的需要”，因此居住权人应限定为自然人，可以是一人或多人，但排除法人和非法人组织。《中华人民共和国民法典》并未明确居住权人是否可以允许除其本人以外的人共同居住。 房屋的所有权有四项基本权能：占有权、使用权、收益权、处分权。用大白话说居住权就是房主赋予他人房屋的占有权和使用权。适用居住权制度时，应着重注意以下特征：一是物权性，作为他物权的一种，不包括因租用、借住形成的居住情形及基于某种特定关系产生的共同居住；二是专属性，专属性是指仅限特定需役人利用的支配性财产权，不得转让；三是分割性，理论基础是权利分割思想，本质是不同属性权利进行分离，用公式可概括为完整的所有权=居住权+附负担的所有权；四是伦理性，我国的居住权是以伦理性居住权为主，投资性居住权（如以房养老为目的而设立）为辅的指导思想，体现浓厚身份色彩。 居住权比租赁更厉害的地方一是居住权的设立可以是无偿的，二是期限时间可以与居住权人的寿命挂钩，超过租赁最长只能20年的期限。 居住权制度起源于罗马法，据传源自查士丁尼皇帝的敕令，是一项古老的用益物权制度，“居者有其屋”历来为民生之重。我国在《中华人民共和国民法典》于立法上进行了明确，是对具有悠久历史的大陆法系人役权制度的引进和“本土化”。 目前我国的住房体系中，公租房、廉租房覆盖群体窄，其债权性质导致房屋租赁的不稳定性，对抗性差；经济适用房监管不到位会诱发权力寻租，当前体系亟待引入新制度。住房保障主要是为了让居民有房可住，考虑到我国14亿人口均实现“居者有其屋”不现实，可策略性转变为“住有所居”。通过对房屋设立居住权，以物权属性来保障权利人稳定居住利益，既可以满足弱势群体住房需求，使其“居有其所”，促进住房保障体系多元化，又可以在一定程度上弥补我国离婚救济制度不足以及继承案件中遗嘱自由与法律规定之间冲突，促进文明家风形成。 依照罗马法惯例，居住权效力可扩展至其家庭成员、权利人雇佣的保姆等需共同居住者。从比较法上看，《德国民法典》《瑞士民法典》等大陆法系国家《中华人民共和国民法典》均将居住权的使用人的范围，扩大至居住权人的家人，允许家庭成员及与居住权人存在法定抚养、扶养和赡养关系的人，作为间接受益人共同居住。考虑到我国老龄化加剧，很多“空巢老人”需要人照料晚年生活，故根据公序良俗，居住权的间接受益人也应当合理包括与其同住的家庭成员，居住权人负有照顾义务的人，以及负责照顾居住权人的人，以满足居住权人正常生活居住需要。另外，个别与权利人有某种特殊联系的人，如需要权利人照看的大龄长辈、年幼后辈、已确定关系但未结婚的情侣等，则需要考虑详细原因在实践中再行定夺。人役权属性的限制，使得该权利无法与权利主体分离，当权利人死亡时，即意味着居住权消灭。房屋所有权人没有为需共同居住者设置居住权的意思表示，此时，共同居住者自然不能再居住于住宅中。 居住权的客体为住宅，即用于居住的房屋，我国立法对此并无明确界定。一切合法建造、规划设计为居住使用的建筑物均属住宅，包括商品房、保障房、宅基地上住宅等处分受到限制的房屋。对于不用于居住的厂房、商铺等，不能设立居住权。居住权的设立在法律上属于处分行为，故设立人须对于房屋有处分权利，若房屋属于不得处分的房屋或者所有人对于房屋的处分权利受到限制的，则不能设立居住权。没有纳入房地产统一登记系统的小产权房、单位内部的个别周转房等是不能设立居住权的。居住权是在所有权上设立负担的一种役权，系对所有权形成限制和负担的物权，其权利内容直接把所有权人排除在外，因而其权利客体范围也应遵从设定人意愿，既可以是建筑物整体也可以是建筑物一部分。居住权不涉及不动产归属问题，为了充分发挥住宅居住效率，面积较大、房间较多的住宅就可以设立多个居住权，住宅的部分可以成为居住权客体。如果住宅中的个别房间在功能上具有独立的使用价值，并有墙、门之隔，与其他房间之间存在着界限，该等房屋就应当被允许设立居住权，并且此时居住权客体也应合理扩展至住宅公用部分，如客厅、厕所、厨房等。解释论上，居住权客体应当进行合理外扩解释，至为居住所必须的设施设备，如空调、家具、灶具、电灯等，也应及于建筑物之外的相邻部分，例如行经的道路、烟道等。需要注意的是，抵押权与居住权同属施加于住宅上的负担，二者可以并存，彼此并非对立，居住权可以设立于有抵押的住宅。 二、居住权人的义务 居住权是一种恩惠行为，原则上是无偿的，权利人无须向所有人支付对价，但如果双方另有约定权利人负有其他义务，还应遵守约定。就居住权人义务而言，《中华人民共和国民法典》仅规定了不得转让、继承及除约定外不允许出租义务，对于具体义务，并未明确规定，需要结合案情分析。有学者认为，还应具体包括以下方面：1.合理使用义务：居住权人对住宅及其附属设施的占有、使用，应限于日常生活需要，遵循善良管理人原则，使用行为不得超出正常生活范畴，对住宅保护应按照所有权人标准要求，不得私自变更房子构架、利用方式。如果居住权人有危及住宅安全的类似行为，所有权人有权终止居住权。2.承担日常负担义务：一方面，负担住宅日常消费，如水电费、物业费等；另一方面，日常维修义务，居住权人负有必要的维修、保养义务，包括自己维修、出资维修。若住宅发生重大毁损或者需要大型修缮，居住权人只对房屋遭受的一般损害承担，在不超过收益范围内承担修缮义务，若是整体性损害，比如房屋围墙、拱顶四至严重损害，则由所有权人负担维修义务。故重大维修的修缮责任以所有权人承担为原则，居住权人有过错的，承担相应责任。 三、居住权人的权利 居住权的物权属性决定，权利人可排除包括所有权人在内的其他任何人干涉，对住宅及其附属设施的使用可扩展至所有权的相关权利。 居住权人对住宅享有占有、使用权，所有权人享有期待利益，当居住权灭失后再获得实际利益。占有、使用应结合“以满足生活居住的需要”作限缩解释，不能超出此范畴，如将住宅用于堆放杂物、改造后经营等行为，则超出权利范围。从理论上讲，用益物权还具有收益权能，居住权功能定位不仅有生活性、保障性，也包括“以房养老”等形式体现的商业性和投资性，给居民利用财产带来更多选择。因此，居住权和一般用益物权相比，其是否能够被赋予收益权能，是一个值得探讨的问题。单纯按照字面意思理解，明确规定居住权为用益物权，但却不具有用益物权所有的收益权能，似乎是立法存在逻辑矛盾。但立法并不完全禁止收益，如《中华人民共和国民法典》规定“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”可见，在框架内，居住权可以具备收益权能，只是应当在有所限制前提下承认收益权。 四、居住权如何设立 以重庆市为例，《重庆市规划和自然资源局关于做好居住权登记工作的通知》规定： （一）居住权登记的客体为已办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记且登记用途为“住宅”的房屋，房屋登记用途以不动产登记簿记载为准。 （二）居住权登记的主体。自然人可作为居住权人依法申请居住权登记。法人或非法人组织不得作为居住权人申请登记。 （三）首次登记的程序：1.以居住权合同申请设立居住权的，由不动产登记簿上记载的全部产权人和合同约定的居住权人双方持居住权合同、身份证明材料共同申请。2.以遗嘱设立居住权的，由遗嘱载明的居住权人持身份证明材料、遗嘱、遗嘱人死亡证明单方申请。3.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，由享有居住权的当事人持生效法律文书、身份证明材料申请。依照人民法院送达的生效执行文书设立居住权的，不动产登记机构依嘱托直接办理。 简言之，只有住宅才能设立居住权，居住权人只能是自然人，不能是法人。从手续来说需要签订合同、遗嘱或法院出具裁定等文书，从程序上来说需要全部权利人去不动产中心申请登记。 五、居住权的注销 （一）以重庆市为例，简要总结《重庆市规划和自然资源局关于做好居住权登记工作的通知》规定，有以下几种情况可以注销居住权： 1.居住权人可自动放弃居住权的。 2.居住权人死亡或依生效法律文书终止居住权的。 3.当事人双方共同约定注销居住权。 4.居住权期限届满的。 5.因房屋灭失或者被征收等原因办理不动产注销登记的，应同时注销居住权。 居住权的消灭事由包括期限届满及权利人死亡，当住宅因客观情况灭失，居住权也随之消灭。对于客体灭失后，特别是当所有权人因此获得一定赔偿时居住权人之利益如何保障，在实践中比较复杂，不能“一刀切”，应综合考虑：首先，应当区分居住权如何设立。有偿设立时，如住宅因客观原因灭失，权利人可不再支付剩余期限内款项，已付价款可要求返还，不存在赔偿问题。无偿设立时，因权利人未支付对价，原则上不发生赔偿。但考虑到所有权人在居住权设立后享有的是“虚有权”，其实际价值应当低于完全所有权状态下的赔偿，故此时给予居住权人一定补偿更符合公平原则。当面对拆迁、征收等情况时，可以参照这个思路处理。其次，若房屋所有权人对于房屋灭失有过错，居住权人因此丧失居住权时，其应当在过错范围内，采取另寻住宅、货币补偿等方式承担责任。第三，若房屋灭失为地震等意外事件，居住权自行消灭。第四，当标的物灭失后重建，因物上代位性只适用于担保物权，不适用于用益物权，故原权利人不能就新建住宅取得居住权。 六、申请执行人如何应对恶意设立的居住权 从法律实务工作来说，购买法拍房时如发现恶意设立的居住权可以请求法院通过协助执行通知书让不动产中心涤除不合法的居住权。 恶意设立的居住权可能存在债务人借机逃避债务的情况，对社会诚信带来严重冲击。因人民法院在执行过程中需要保障居住权人的权益，通常此类不动产的竞拍者寥寥无几，成交价格也相应偏低。也正因如此，部分被执行人试图“钻空子”，恶意在房屋上设定居住权以对抗人民法院执行。故有必要对判断债务人是否恶意设立的实践标准展开判断。 （1）居住权设立和债务产生的时间。若居住权的设立时间晚于债务产生时间，甚至是在案件审理过程中才仓促设立，此时就有很大概率的恶意嫌疑。 （2）所有权人与居住权人的关系。居住权的生活性、保障性，决定设立主体间一般有亲属等某种特殊关系，可以以此作为判断权利合理性、必要性的标准。 （3）权利人是否实际居住。设立居住权系为满足特定主体生活需要，故应考虑权利人是否在住宅内实际居住及时间长短。 （4）权利人是否必须通过居住权保障“居住生活”。通过对权利人的收入、财产状况等进行调查，判断是否有必要设立居住权来保障“居住生活”。 对以上情形进行统筹考量后，若能认定案涉住宅上的居住权系被执行人与所谓权利人恶意炮制，可适用关于民事法律行为无效的条文，请求人民法院涤除该居住权。 上海市宝山区人民法院有一起成功涤除被执行人恶意为案外人设定的居住权的案例，使房屋以未负担居住权的状态进入司法拍卖程序，有力保障了胜诉当事人合法权益。 宝山区人民法院在办理某银行申请执行王某、上海某生物科技有限公司一案中，查明被执行人王某名下在本市有一处房屋。经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。 不久，包括某银行在内的多名原告陆续开始起诉王某、上海某生物科技有限公司要求归还欠款，数十件案件进入人民法院审判执行程序，而两被执行人名下账户已被多家外地法院在先冻结，没有其他可供执行的财产。为及时兑现申请执行人的合法权益，宝山区人民法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。 申请人某银行认为，被执行人王某为案外人李某在该房屋设定的居住权，对已经在先设定的抵押权的实现将产生重大影响，遂向宝山区人民法院申请依法涤除该居住权。 执行法官通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋，在为某银行设定抵押权后、为李某设定居住权前，被执行人王某已经书面委托其前丈母娘吕某对外出租该房屋，并持续收取租金直至2024年3月人民法院强制腾退涉案房屋之日。 同时，人民法院委托评估公司对涉案房屋进行评估发现，该房屋不考虑居住权的影响时评估价格为2011万元，上述房屋考虑居住权的影响时评估价格为1863万元。如果在司法拍卖过程中房屋负担居住权的话，上拍价格将不足以覆盖银行贷款本金。 宝山区人民法院认为，被执行人王某在本市某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。 据此，依照法律规定，宝山区人民法院作出执行裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。 七、居住权利人如何在执行程序中维护自己的合法权利 实践中，因居住权引发的异议有两种。第一种情形，对“带居执行”（法院承认居住权）提出异议。由于法院执行行为并未“侵犯”权利人居住权，案件没有实体争议，执行程序即有权裁断，此种为执行行为异议，应依据民事诉讼法的执行异议程序进行处理。第二种情形，对“去居执行”（法院否定居住权）提出异议，此时法院执行行为涉及了案外人实体权利——居住权，执行程序无权裁断，依据“审执分离”原则，应依据民事诉讼法的案外人异议之诉进行救济，通过诉讼最终确定。 结语： 《中华人民共和国民法典》的居住权制度，具有重要的社会意义和法治价值，回应了“中国之问”“时代之问”。该制度的规定为老百姓解决居住问题提供了有效途径，为多主体供给、多渠道保障的中国特色社会主义住房体系建设提供了有效途径，有利于实现人民群众住有所居的美好愿望。因居住权产生的法律实务问题值得进一步研究和学习。 |
