【解读】该条是关于承包人中途退场时质保金的预留与起算问题。在建设工程施工合同解除或无效且承包人中途退场的情形中，涉及质量保证金的问题集中在两个方面。第一，发包人是否有权利预留质量保证金？以往实践中，在施工合同解除或无效的前提下，有观点认为发包人没有权利再要求预留质量保证金，主要理由是伴随着合同解除或无效，与质量保证金相关的约定条款也应解除或无效，发包人此时再主张质量保证金缺乏合同依据。虽然本条司法解释的主要内容是规制质量保证金的起算点，但因其将前提条件设定在施工合同解除或无效时，故对于第一个问题，显然可以得出肯定性结论，即：即便施工合同解除或无效，发包人也可以主张预留相应的质量保证金。第二个，预留的质量保证金如何计算返还周期？依据本条司法解释的规定，原则上，工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算，因为承包人的退场意味着工程控制权移交给发包人，发包人的接收一般也意味着该部分工程经其确认是合格的，故自“移交”之日，也应起算质量保证金的返还周期。特殊情况下，如果施工合同是在承包人退场后解除的，则应从解除之日起算质量保证金的返还周期，因为一般情况下，承包人会与发包人解除施工合同并就完工部分结算达成一致意见后再退场，但也不能排除承包人先退场再解除合同的特殊情况。一旦出现此种特殊情况，就意味着承包人退场时，关于工程价款的结算、完工部分、完工部分的质量等内容均未确定，在确定质量保证金的起算时间时，自然也无法再以承包人退场作为起算节点，而应以双方权利义务清算完成的节点即合同解除之时作为起算点。

【解读】该条是关于合同解除后施工现场的移交和证据保全。本条第一款是关于合同解除后施工现场的移交，合同解除后，相关的权利义务终止，依《民法典》第五百六十六条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据具体情况，当事人可请求恢复原状或采取其他补救措施。对于建设工程施工合同而言，若发生解除情形，建设工程一般处于尚未完工状态，发包人后续还需要寻找其他承包人继续施工、完成竣工验收，这必然需要以控制施工现场、掌握施工资料为前提。本条第二款是合同解除后相关证据的保全，施工合同解除后，发、承包人的权利义务进入“清算”阶段，承包人完成的工程质量是否合格、发包人需要支付多少工程价款、工程质量保证金如何预留等诸多问题，都依赖于证据特别是现场证据的固定。在当事人未达成协议之前，一方面，发包人担心工程质量不合格，故推迟支付价款；另一方面，承包人担心发包人交由其他人继续施工后，相关证据灭失或以后难以取得，故推迟退场。由此，必然导致双方的矛盾进一步激化。为了解决这一问题，本条司法解释明确各方可以依照《民事诉讼法》第八十四条规定向法院申请证据保全，固定工程质量、工程量、施工界面等内容，如此一来，既有利于推动工程尽快进入后续建设阶段，也为解决争议提供了支撑。

【解读】本条是关于质量修复及费用负担的规定。对于承包人而言，其主要的合同义务就是交付质量合格的建设工程。若建设工程质量不符合合同约定，依《民法典》第五百七十七条之规定，承包人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任；依该法第八百零一条规定，发包人有权要求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。但具体到实践，突出的问题是：发包人要求承包人履行修复义务与主张修复费用是否存在先后顺序？换言之，发包人能否直接排除承包人的修复行为而主张修复费用？这往往成为发、承包人产生纠纷后的争议焦点，当发包人未通知承包人而自行委托第三方进行修复并主张修复费用时，承包人便以未收到通知、发包人修复无必要或费用过高为由，拒绝支付费用。就此问题，本条司法解释明确了先后顺序，即发包人应当先履行通知承包人修复的义务，由承包人修复，接到通知的承包人怠于或者未能在合理期限内修复的，发包人可委托第三人修复并要求承包人承担合理的修复费用。

笔者认为，对本条司法解释可以从建设工程质量修复的特点和行业习惯两个角度来理解。从建设工程质量修复的特点来看，建设工程是一个复杂的系统组合，其中涉及设计、材料、施工工艺等诸多内容，承包人作为这个复杂系统的实施者，对其工艺、技术最为了解。出现质量问题时，承包人可利用现有的设备、人员和材料，以最低成本完成修复工作。若随意允许发包人直接委托第三方修复，因第三方需要对整个工程完成从陌生到熟悉、了解的过程，其修复费用一般也会显著提高。故无论从经济适用、节约资源还是利益平衡、避免激化矛盾等多个角度分析，由承包人优先履行修复义务是妥当的选择。

从行业习惯角度来看，依《民法典合同编通则解释》第二条，某一行业通常采用并作为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，可以认定为《民法典》所称的“交易习惯”。笔者认为，作为建设工程领域常用的《建设工程施工合同（示范文本）》，该文本中的部分条款不仅为当事人订立合同、确定权利义务提供了重要参考，且其中诸多内容也是建设工程行业习惯的体现，可为司法实践提供参考，比如2017版《建设工程施工合同(示范文本)》第15.4.3项载明：“保修期内发生质量问题的,发包人应书面通知承包人修复”；第15.4.4项载明:“因承包人原因造成工程的缺陷或损坏，承包人拒绝维修或未能在合理期限内修复缺陷或损坏，且经发包人书面催告后仍未修复的，发包人有权自行修复或委托第三方修复，所需费用由承包人承担。但修复范围超出缺陷或损坏范围的，超出范围部分的修复费用由发包人承担。”从中可见，当建设工程发生质量问题时，行业的通常做法也鼓励发包人优先通知承包人履行修复义务，承包人拒绝或未及时完成修复时，才允许发包人自行或委托第三人修复并由承包人承担合理修复费用。此外，该条司法解释还将发包人修复后要求承包人承担的修复费用限制在“合理”范围内，至于什么是合理，交由裁判者依法裁量，可结合行业内的通常标准和具体案情对此作出判断。

【解读】本条是关于优先受偿权在判决主文中的明确以及范围。关于承包人的优先受偿权，《民法典》第八百零七条是其权利来源，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依此规定，承包人行使优先受偿权时涉及两个重要条件（不完全列举）：其一，优先受偿的范围是“工程价款”；其二，优先受偿针对的项目是施工人完成的“该工程”，而不能是其他工程。具体到实践，发包人需支付承包人的款项可能同时包括了工程款、违约金、利息等多项内容，但不是每一项都可享有优先受偿权。依据《新建设工程施工合同解释一》第四十条规定，承包人享有优先受偿权的范围需依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定来确定，有鉴于此，为了保障判决的执行效果，避免享有优先权的工程价款与其他款项混淆，本条司法解释第一款不仅明确要求澄清具有优先权身份的工程价款数额、对应的工程，而且要求在判决主文中明确。换言之，不能以在判决理由中表述或通过执行程序确认的形式来代替判决主文的确认。

此外，针对发包人原因造成的停工、窝工损失，承包人是否享有优先权，实践中不乏争议，所涉及的关键问题在于停、窝工损失是工程价款的组成部分还是违约赔偿？若是前者，自然属于优先权的范围，若是后者，则应从优先权的范围中剔除。为统一裁判思路，本条司法解释第二款对此进行了明确，将该种停窝工损失排除在了优先受偿权范围之外，同时也意味着未将其纳入“工程价款”范围之内。 

【解读】本条是关于以折价协议实现优先受偿权时需具备的条件。依照《民法典》第八百零七条规定，承包人实现优先受偿权的方式有两种：协议折价或拍卖。协议折价，可由发、承包人自行协商，一般不需借助公权力；拍卖，因其涉及特定程序，需要通过法院完成。但因优先受偿权所波及的权益不仅限于发包人、承包人，还涉及发包人的其他债权人。换言之，若工程折价款完全用于优先清偿承包人的债权，则资产殆尽的发包人将无法对其他债权人完成清偿。因此，如果任由发包人、承包人自行协商，不免会出现相互串通损害发包人其他债权人利益的情形。有鉴于此，本条司法解释为自行协商的折价协议设定了四个条件。

第一个，工程质量合格。作为施工合同的标的物，工程质量合格是承包人取得工程价款的前提。依《民法典》第七百九十九条规定， 建设工程验收合格后，发包人按约付款。若验收时发现质量不合格，承包人难以主张工程款，自然也无法主张优先受偿权。第二个，工程可以折价。折价协议的一般表现是发包人让渡工程所有权给承包人，以抵偿欠付的金钱债务，因此，依据工程性质能够折价进而转让所有权，是形成折价协议的前提。若遇到国家重点工程、具有特定用途工程等情况，则会因其性质特殊而难以折价转让给发包人，自然也难以就此形成折价协议。第三个，承包人履行催告程序。依《民法典》第八百零七条的规定：发包人未按约定支付价款时，承包人可以催告，经催告后仍不支付价款的，承包人才可行使优先受偿权。对于上述规定所使用的“可以”一词，全国人大相关的立法释义资料中载明“发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款”，故笔者推测，这也是司法解释设定本条件的缘由之一。第四个，折价金额与当时的工程价值基本相当。如上文所言，优先受偿权的范围会影响发包人其他债权人的利益，若折价金额远低于工程价值，相当于将昂贵之物便宜卖出，发包人利益受损同时，也可能会损害发包人其他债权人的利益。意外情况是，若折价金额远高于工程价值，相当于承包人高价买入，该种折价协议是否可行？笔者认为，发包人便宜卖出与承包人高价买入，其所涉及的本质问题是一致的，即无偿转让自己的部分财产，该行为都可能影响发包人或承包人的债权人实现债权，故从逻辑一致的角度分析，折价金额远高于工程价值的折价协议，也不可取。

【解读】之前的司法实践中，针对承包人将工程价款债权转让后受让人是否享有优先受偿权的问题，存在一定分歧。本司法解释于2025年11月向社会公开征求意见时，其中也列明了肯定和否定两种意见，从中可见争议之大。解读正式公布后的本条司法解释，笔者认为其透露出两点重要信息：其一，原则上，建设工程价款债权依法转让的，受让人享有优先受偿权；第二，细节上，债权受让人享有优先受偿权时需要满足特定条件。

为什么工程价款债权受让人可以享有优先受偿权？笔者认为可从以下两个方面进行解释。首先,《民法典》第五百四十七条第一款规定:“债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。”关于优先受偿权的“从权利”属性以及并非专属债权人自身权利的问题,无需赘言。受让人基于债权的转让而取得工程款债权,基于上述规定其应当享有该工程款的优先受偿权。其次,即便从优先受偿权制度的目的,即保护承包人获得工程款进而更好地维护农民工权益出发,也应允许该“从权利”再转让,因为从另一个角度来看,受让人支付了对价,帮助了承包人和农民工实现权益。如果受让人在“成全”承包人及相关利益的同时,要导致免除发包人本应负担的优先权“成本”,无疑会变相鼓励受让人对工程债权避而远之,这样反而与优先受偿权制度的目的背道而驰。

关于工程价款债权受让人享有优先受偿权的条件，本条司法解释要求裁判者至少从四个方面作出审查后才能确定。其一，工程是否竣工验收合格，工程竣工验收合格是承包人主张工程价款或折价补偿的前提，自然也是其享有优先受偿权的前提。其二，工程是否竣工结算，竣工结算意味着施工合同已经履行完毕，当事人之间的债权已经明确，将施工合同履行完毕设定为条件之一，有利于清晰准确地界定债权进而确定优先受偿权的范围，增强发包人的其他债权人的合理预期。其三和其四是债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付合理对价，换言之，若债权转让合同无效、受让人未支付合理对价，受让人自然也无法享有优先受偿权，其目的当在于避免虚假债权转让以及借助债权转让名义进行转包、违法分包等情况出现。概括而言，本条司法解释所设定的上述条件，一方面明确了工程价款债权受让中优先受偿权的确定原则，另一方面也给个案处理设定了条件，预留了空间，便于裁判者结合案件具体情况作出判断。

【解读】本条是关于优先受偿权物上代位的内容。所谓物上代位，一般是指在担保领域，当担保财产毁损、灭失或被征收时，担保权人可就获得的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。担保物权的效力及于担保财产因损毁、灭失所得赔偿金等代位物上，是担保物权的重要特征。可参照者，是我国《民法典》第三百九十条，即“担保期间，担保财产损毁、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”，笔者认为这也是该条司法解释的主要来源。

【解读】本条是关于优先受偿权期限的起算点。对于优先受偿权的计算，主要涉及期限和起算点。关于期限，从2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》到2020年《新建设工程施工合同解释（一）》，历经了从6个月到18个月的变化。关于起算的时间点，历经了从建设工程竣工之日到发包人应当给付工程价款之日的变化。与此同时，尚有一个关键问题一直伴随着实践且未能统一，即当事人协商变更工程价款支付日期的，能否以变更后的日期作为优先受偿权的起算点？本条司法解释正是对上述实践问题作出的回应。

关于工程价款的支付日期，有的当事人虽然会在施工合同中约定，但不排除合同履行过程中因为主客观等各种原因，导致双方再协商并延长价款支付时间。此时，应当以原来合同约定的支付时间还是延长后的支付时间作为优先受偿权的起算点？这不是一个简单的选择问题，表面上看似乎涉及的是承包人享有优先受偿权的周期长短，以及是否超期行使的问题，但实质上将影响发包人的其他债权人利益能否得到保障。在此前提下，若毫无限制地允许发包人、承包人任意延长工程价款的支付时间，对于发包人的其他普通债权人、抵押权人来说，都有失公平。故此，本条司法解释对于当事人变更付款日期设定了一个前提，即“因为工期顺延等客观原因”产生的，可以将变更后的工程价款支付之日作为优先权的起算日；其他因为主观原因导致的变更，一般不能作为新的确定承包人优先权的计算点。当然，若施工合同对于支付价款之日没有约定或约定不明的，那结算协议约定的工程价款给付之日，自然就是《新建设工程施工合同解释（一）》第四十一条提及的涉及优先权计算起点的“发包人应当给付建设工程价款之日”。

【解读】该条是相关部门联动维护建筑市场秩序的规定。对于违法发包、转包、违法分包以及挂靠等行为，在民事审判领域，涉及对其相关合同效力的否定性评价，如《新建设工程施工合同解释（一）》第一条第二款规定：“承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。”在行政领域，涉及的是监管和处罚措施，如《建设工程质量管理条例》第六十二条第一款规定：“违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费25%以上50%以下的罚款；对施工单位处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。” 同时，建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，还可能触犯刑法，构成犯罪。为了共同维护建筑市场秩序，本条司法解释明确了民事诉讼中的移送机制，即人民法院在审理工程合同案件过程中发现转包、违法分包等违法行为的，应当及时通报行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关，目的是促进各部门之间形成规制建筑市场的合力。

【解读】本条是关于司法解释的时间效力问题。第一款和第三款无需赘言，需要留意的是第二款，其明确了本司法解释适用的案件范围，即2026年6月30日及之后新受理的一审案件。换言之，目前在审的二审案件以及2026年6月30日之前受理的一审案件，均不适用该解释。